საზოგადოება

საქართველოში ბინების თანდათანობითი გაიაფების ტენდენცია გრძელდება

საქართველოში ბინების თანდათანობითი გაიაფების ტენდენცია გრძელდება. მიგრანტების გადინებამ და შემცირებულმა მოთხოვნამ უძრავი ქონების გაიაფებას შეიწყო ხელი. გაიაფება განსაკუთრებით საშუალო კლასის ბინებს შეეხო. პრემიუმ ბინების ღირებულება კი ადრეც და ახლაც კვლავ მაღალია, თუმცა პროცენტულად კლება ამ სეგმენტშიც შეინიშნება.

უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნის შემცირების შემდეგ, როგორც  გასაქირავებელი, ისე გასაყიდი ბინების ღირებულებამ დაიკლო და ასეთი ტენდენცია ბოლო რამდენიმე თვეა შენიშნება. ფასები მცირე ბიჯებით იკლებს, ღირებულემა საბოლოოდ მაინც მაღალ ნიშნულზეა დარჩა. 

ბოლო დროის ტენდენციაზე ისაუბრა კომპანია „ჯეორეალთის“ დირექტორმა, რეალტორთა ასოციაციის ერთ-ერთმა დამფუძნებელმა, მაია გამზარდიამ და "რეზონანსთან” დაადასტურა, რომ უძრავი ქონების ღირებულება შედარებით შემცირდა. 

"თუ დავაკვირდებით უძრავი ქონების ღირებულებას, ვნახავთ, რომ ბოლო პერიოდში ოდნავ დაბლა ჩამოვიდა. იჯარასა და ქირაზე, ბევრად უფრო მეტი პროცენტული მაჩვენებლით, ვიდრე გასაყიდ ქონებაზე. ამ

უკანასკნელზეც დაიწია ფასმა, ოღონდ შედარებით დაბალი პროცენტული მაჩვენებლით. შემცირების ტენდენცია, ზოგადად, მოთხოვნის კლებას უკავშირდება. 

ტენდენციის პროგნოზს არასოდეს ვემხრობი ხოლმე, რადგან უძრავი ქონება არის ყველაფერზე მგრძნობიარე და სწრაფად რეაგირებადი სფერო. შეიძლება მოთხოვნა გაიზარდოს, გარკვეული მიზეზების გამო და ამის შესაბამისად ფასმა აიწიოს, თუმცა შესაძლოა, პირიქითაც მოხდეს - მოთხოვნა შემცირდეს და ღირებულებამ დაიკლოს. ადამიანი ვერაფრის პროგნოზს ვერ გააკეთებს, თუ ყველა იმ ფაქტორის შეფასების შესახებ არ ექნება ზუსტი ინფორმაცია, რაც უძრავი ქონების ფასზე ახდენს ზეგავლენას. ძალიან რთულია დაზუსტებით განსაზღვრა, თუ რა იქნება ხვალ და ზეგ უძრავი ქონების ბაზარზე ასეთი არასტაბილური გარემოს პირობებში”, - განუცხადა "რეზონანსს” მაია გამზარდიამ და დასძინა, რომ პოლიტიკურად დაძაბულმა ვითარებამ ასახვა შესაძლოა, უძრავი ქონების ბაზარზეც მოახდინოს, მაგრამ არა მყისიერად, არამედ დროის გარკვეულ მონაკვეთში. 

"ქვეყანაში პოლიტიკურად, თუნდაც ეკონომიკურად, არასტაბილური სიტუაციაა და გარემო უძრავი ქონების ფასებზე და მასზე მოთხოვნის შემცირებაზე ახდენს გავლენას. გარდა იმისა, რომ მოსახლეობის გარკვეული რაოდენობა ცდილობს ნაკლებად შეიძინოს უძრავი ქონება, ასევე, გადაწყვეტილების მიღებაც ჭირს ხოლმე, თუმცა ეს არ ვრცელდება ყველა სეგმენტზე. 

ასეთი პოლიტიკური არეულობა ზოგჯერ იწვევს იმას, რომ საბანკო პროდუქტებიც აღარ არის ადვილად ხელმისაწვდომი. ვგულისხმობ, იპოთეკური სესხების გაცემას. ბანკებიც ცოტა უფრთხიან ასეთ კრიზისულ სიტუაციებს. აქედან გამომდინარე, თუ საბანკო პროდუქტებში შეფერხება გვექნება და არასტაბილური გარემო შენარჩუნდება, ადამიანები უფრო მეტად დაფიქრდებიან როგორი ტიპის ინვესტიციები განახორციელონ. 

პოლიტიკურად დაძაბულ სიტუაციას გავლენა მხოლოდ მყისიერი არ აქვს. რეზონანსი 1-დან 3-თვემდე არის ხოლმე და ამ 3 თვის ჭრილში შეიძლება დავინახოთ ასეთი არასტაბილური გარემოების შედეგი”, - აღნიშნა "რეზონანსთან” საუბრისას გამზარდიამ.

"ქოლიერს ჯორჯიას” კვლევის მიხედვით, 2024 წლის პირველ კვარტალში თბილისში საცხოვრებელი ბინების ტრანზაქციების რაოდენობამ 9824 ერთეული შეადგინა და წინა წლის პირველ კვარტალთან შედარებით 3%-ით შემცირდა. ბაზრის ზომა - 3%-ით, 622 მილიონ აშშ დოლარამდე გაიზარდა.

მათივე ცნობით, 2024 წლის პირველ კვარტალში თბილისში ახალაშენებული ბინების საშუალო შეწონილი გასაყიდი ფასი 8%-ით გაიზარდა გარეუბნებში, ფართო ცენტრში კი 3%-ით შემცირდა. ქალაქის ცენტრში ცვლილება არ დაფიქსირებულა.

2024 წლის პირველ კვარტალში თბილისში ძველი ბინების საშუალო შეწონილი გასაყიდი ფასი 10%-ით გაიზარდა გარეუბნებსა და ფართო ცენტრში. ქალაქის ცენტრში კი 7%-იანი ზრდა დაფიქსირდა.

"გლატ ენდ თაგარტის” საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის მიმოხილვის მიხედვით კი, 2024 წლის თებერვალში თბილისში 258.8 მლნ დოლარის ღირებულების ბინები გაიყიდა, რაც 4.9%-იანი წლიური მატებაა.

ამ ზრდის ყველაზე დიდი კონტრიბუტორი პირველადი ბაზარი იყო, რისი მიზეზიც გაზრდილი ტრანზაქციებისა და ფასების კომბინაციაა.

მათივე მონაცემებით, დედაქალაქში აღნიშნული პერიოდისთვის ჯამში 3 444 ბინა გაიყიდა, რაც იანვრის 6.3%-იანი წლიური ზრდის შემდეგ, წლიურად 0.9%-იანი მატებაა.

„ეს მთლიანად გამოწვეული იყო პირველად ბაზარზე გაზრდილი ტრანზაქციების რაოდენობით (11.8%-იანი მატება), მაშინ როცა მეორად ბაზარზე რეალიზაცია წლიურად 7.5%-ით შემცირდა. მეორად ბაზარზე გაყიდვის კლება სპეკულაციური ყიდვა-გაქირავების პერიოდის დასრულებაზე მიუთითებს, რაც გამოწვეულია ქირის და შესაბამისად,  შემოსავლიანობის, ეტაპობრივი კლებით, რომლებიც ჯანსაღ დონეს უბრუნდებიან“, - აღნიშნავენ მიმოხილვის ავტორები.

დოკუმენტში ასევე წერია, რომ ბაზრის სხვა ძირითადი მახასიათებლები უცვლელი დარჩა - გაყიდვებში საშუალო ზომის ბინების (51-80 კვ/მ) დომინირებენ, მათი ხელმისაწვდომობისა და გაქირავების სიმარტივის გამო.