ბიზნესი

თიბისი კაპიტალმა საქართველოს საცხოვრებელი და კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა გამოაქვეყნა

თიბისი კაპიტალმა გამომწერებს ვებინარზე საქართველოს საცხოვრებელი და კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის მიმოხილვა - 2024 წლის შედეგები და 2025 წლის მოლოდინები გააცნო.

ბოლო წლებში, გაზრდილმა ეკონომიკურმა აქტივობამ და საცალო სექტორის ზრდამ პოზიტიური გავლენა მოახდინა კომერციული უძრავი ქონების სექტორზე, მათ შორის სავაჭრო ცენტრებზე, ქუჩის სავაჭრო ობიექტებსა და ბიზნეს ცენტრებზე.

ხელფასების ზრდამ მოსახლეობის მსყიდველობითი უნარი გაზარდა, რაც სამომხმარებლო პროდუქტებზე დანახარჯების ზრდაზე აისახა. ასევე, მზარდი ურბანიზაცია ქალაქებში საცალო და სამომხმარებლო სექტორზე მოთხოვნას ზრდის.

სავაჭრო ცენტრები

საქართველოში ეკონომიკური აქტივობა და შესაბამისად, კომერციული უძრავი ქონებაც, ძირითადად, თბილისშია კონცენტრირებული. თბილისში 10 თანამედროვე, მრავალფუნქციური სავაჭრო ცენტრია, რომელთა ჯამური გასაქირავებელი ფართი 291 728 კვ.მ-ს შეადგენს. ბათუმში წარმოდგენილია 5 სავაჭრო ცენტრი, რომელთა ჯამური გასაქირავებელი ფართი 53 901 კვ.მ-ს შეადგენს. ქუთაისში, ზუგდიდსა და თელავში წარმოდგენილი სავაჭრო ცენტრები ძირითადად სავაჭრო ცენტრებისა და ღია ბაზრობების კომბინაციას წარმოადგენენ. ზუგდიდს თანამედროვე სავაჭრო ცენტრი 2023 წელს შეემატა, სადაც წარმოდგენილია ქსელური მაღაზიები, საერთაშორისო და ადგილობრივი ბრენდები.

2024 წელს თბილისის სავაჭრო ცენტრებში საშუალო იჯარამ კვ.მ-ზე $24.1 შეადგინა, რაც წინა წელთან შედარებით, 7.4%-ით მაღალია. იმავე პერიოდში, ბათუმის სავაჭრო ცენტრებში საშუალო იჯარა კვ.მ-ზე $23.1 იყო, 5%-ით მაღალი ვიდრე 2023 წელს. დადებითი დინამიკა ახალი სავაჭრო ცენტრების გახსნითა და აჭარაში არსებული დადებითი ეკონომიკური ტენდენციებით იყო განპირობებული.

მომდევნო წლებში ახალი სავაჭრო ცენტრები თბილისს, ბათუმსა და თელავს შეემატება. თბილისის სამომავლო მიწოდებიდან აღსანიშნავია სავაჭრო ცენტრებიდან აღსანიშნავია თბილისი აუთლეტ ვილიჯი, რომელიც მიმდინარე წლის მაისში გაიხსნება და ასევე, სავაჭრო სახლი - ბავშვთა სამყარო, რომელზეც სამშენებლო ნებართვა 2024 წელს გაიცა. მომდევნო წლებში ბათუმს ორი სავაჭრო ცენტრი შეემატება: ორბი სითი და მსოფლიო სავაჭრო ცენტრი. თელავში კი, ახალი სავაჭრო ცენტრი მიმდინარე წლის შემოდგომაზე გაიხსნება.

ქუჩის სავაჭრო ობიექტები

2024 წელს საშუალო იჯარა თბილისის ცენტრალურ ქუჩაზე მდებარე სავაჭრო ობიექტებში ყველაზე მაღალი იყო და კვ.მ.-ზე $31-ს შეადგენდა, მეორე ადგილზე კი ბათუმი იყო  - კვ.მ.-ზე $25.5 -ით.

თბილისში ყველაზე მაღალი საშუალო იჯარა რუსთაველის (კვ.მ. - $33.3) და ჭავჭავაძის (კვ.მ. - $33.2) გამზირებზეა. ბათუმში გორგილაძის ქუჩა ლიდერობს, სადაც საშუალო იჯარა კვ.მ.-ზე $29.4-ს შეადგენს.  

თბილისში 2024 წელს 29 სავაჭრო ობიექტზე გაიცა სამშენებლო ნებართვა, რაც ნიშნავს, რომ მომავალი 3-4 წლის განმავლობაში, სავარაუდოდ თბილისის ბაზარზე კომერციული ფართების მიწოდება გაიზრდება.

ბიზნესცენტრები და ოფისები

2024 წელს თბილისის ბიზნესცენტრებში საშუალო იჯარა წლიურად 6%-ით გაიზარდა და კვ.მ.-ზე $23.4-ს გაუტოლდა. საშუალო იჯარა მნიშვნელოვნად განსხვავდება ბიზნესცენტრების ტიპების მიხედვით:  A კლასის ბიზნესცენტრში საშუალო იჯარა კვ.მ-ზე $28-ს შეადგენს, B კლასის ბიზნეცენტრში კი - $15.1-ს. C კლასის საოფისე სივრცეებზე, რომლებიც ძირითადად საცხოვრებელი შენობების პირველ სართულზეა განთავსებული საშუალო იჯარა კვ.მ-ზე $13-ს შეადგენს.

2024 წელს თბილისის ბიზნეს ცენტრებში ვაკანტურობის კოეფიციენტის საშუალო მაჩვენებელი 12%-ს შეადგენდა, რაც წინა წელთან შედარებით, 2 პროცენტული პუნქტით დაბალია. დატვირთულობის გაუმჯობესება განსაკუთრებით შესამჩნევია A კლასის ბიზნეს ცენტრებში, სადაც ვაკანტურობის კოეფიციენტი 10%-მდე შემცირდა.

2024 წელს თბილისში 18 ახალი ბიზნესცენტრის მშენებლობის ნებართვა გაიცა, რაც ნიშნავს, რომ  მომავალი 3-4 წლის განმავლობაში, სავარაუდოდ, თბილისში ახალი მსხვილი ბიზნესცენტრები გამოჩნდება. ახალი ბიზნესცენტრების მშენებლობის ნებართვები ძირითადად ვაკეში და საბურთალოზეა კონცენტრირებული.

ბათუმში საოფისე უძრავი ქონების იჯარა მიახლოებულია თბილისის საშუალო მაჩვენებელთან და კვ. მ-ზე $16.2 აშშ დოლარს შეადგენს.

ბათუმის, ქუთაისის, ზუგდიდისა და თელავის საოფისე უძრავი ქონების ბაზარზე ორგანიზებული საოფისე ფართების ნაკლებობაა, ვინაიდან ქალაქებში ოფისების უმეტესობა საცხოვრებელი შენობების პირველ სართულებზეა განთავსებული. რაც შეეხება სამომავლო მიწოდებას, ბათუმში, ზუგდიდსა და თელავში,  საოფისე ფართები სამომავლოდ, ძირითადად, მრავალფუნქციურ შენობებსა და სავაჭრო ცენტრებში იქნება განთავსებული.

საცხოვრებელი უძრავი ქონება

საქართველოს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი, ბოლო წლებში, მნიშვნელოვნად გაიზარდა. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის 72% თბილისს უჭირავს, 20% - ბათუმს, 8% კი სხვა ქალაქებს.

უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე 2022-2023 წლებში აქტივობა ძალიან გაიზარდა, 2024-ში კი ზრდის ტემპი დასტაბილურდა.

თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრისთვის 2025 წელი შედარებით სუსტად დაიწყო. გაყიდვები პირველ 2 თვეში წლიურად 5%-ით შემცირდა, რაც ძველი ბინების გაყიდვების კლებითაა გამოწვეული. თბილისში ახალი ბინების გაყიდვები 2025 წლის იანვარში საგრძნობლად გაიზარდა წლიურად, თუმცა თებერვალში ტრანზაქციები შენელდა.

თბილისის უბნებში გაყიდვების კუთხით აღსანიშნავია კრწანისის გააქტიურება, სადაც 2025 წლის პირველ 2 თვეში ტრანზაქციების რაოდენობა, წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით, თითქმის გაორმაგდა. ეს უმეტესწილად, მეორადი ბაზრის გააქტიურებასთანაა დაკავშირებული.

მთაწმინდასა და ვაკეში, სადაც ფასების დონე ყველაზე მაღალია, თებერვალში დაახლოებით 6%-იანი წლიური კლება დაფიქსირდა.

2024 წელს ქირა დასტაბილურდა და ეს ტენდენცია 2025 წელსაც გრძელდება. როგორც მოსალოდნელი იყო, ქირის შემცირების და ფასის მაღალ დონეზე შენარჩუნების ფონზე, დასტაბილურდა უძრავი ქონების ამონაგებიც და მის გრძელვადიან საშუალო დონეს მიუახლოვდა.

2023-2024 წლებში, თბილისში ჯამურად დაახლოებით 2.7 მილიონ კვ.მ. საცხოვრებელ ფართობზე გაიცა სამშენებლო ნებართვა. ნებართვების მსგავსი ზრდა ძირითადად გამოწვეულია გაყიდვებსა და გასაყიდ ფასში არსებული გასული წლების პოზიტიური ტრენდებით. თუმცა, 2025 წლის იანვარსა და თებერვალში ნებართვებში კლება შეინიშნება. აღსანიშნავია, რომ თბილისში მშენებლობის ნებართვების 23% დიღომზე მოდის.

2025 წელი ბათუმისთვის შედარებით პოზიტიურად დაიწყო. ტრანზაქციების რაოდენობა პირველ 2 თვეში, გასული წლის იმავე პერიოდთან შედარებით, 4%-ით გაიზარდა, გასაყიდი ფასი კი - 20%-ით.